特朗普“50年房貸計劃”震動金融界
美國總統特朗普近日提出計劃，允許房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）推出50年期抵押貸款，旨在降低購房者月供、刺激房地產需求。然而，這一構想甫一公佈，便在金融界引發軒然大波。
特朗普在Truth Social發帖稱，長年期貸款將“讓更多美國人實現購房夢想”。聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾·普爾特也稱該計劃“可能改變遊戲規則”。但多位分析師警告稱，這項政策或將帶來深遠副作用，可能重演2008年金融危機前的風險模式。
降低月供的同時擴大利息負擔
50年期貸款的核心邏輯是延長償還週期以降低月供。根據多家機構的測算，對於價值40萬美元的房屋，若購房者選擇50年貸款而非30年貸款，每月可少還約200美元。
但代價同樣驚人：若利率維持在6.22%，借款人最終需支付的總利息將比30年期貸款多出逾33萬美元——幾乎等同於一套房的價格。專家指出，這種結構雖然短期上減輕了還款壓力，但長期上加重了家庭負債負擔，並延緩了資產積累。
古根海姆證券聯席主席吉姆·米爾斯坦（Jim Millstein）表示，市場利率並不會因期限延長而保持不變。貸款機構勢必提高利率，以彌補更高的信用風險，從而抵消所有月供節省的空間。
債務“傳世”？購房者或陷入終身還款循環
專家普遍擔憂，延長貸款期限可能導致“房貸終身化”。目前美國首次購房者的平均年齡已升至40歲，若申請50年房貸，意味着多數人將在90歲前後才能還清。
Cotality公司公共政策主管皮特·卡羅爾（Pete Carroll）直言：“這將導致債務在代際間傳遞，而非財富積累。”他警告稱，超長期貸款不僅令借款人難以建立資產淨值，還可能在經濟下行週期中放大違約風險。
此外，面對意外事件——如失業、離婚或健康問題——超長期房貸將使借款人更難脫身。相比之下，傳統30年期貸款在流動性和可控風險方面仍具明顯優勢。
房價或被進一步推高
部分經濟學家認爲，50年期房貸並不能真正解決住房可負擔性問題。加州房地產經紀人協會首席經濟學家喬丹·萊文（Jordan Levine）指出，若延長期限導致更多人有資格貸款，反而會推高房價，加重購房成本。
“這不是減輕負擔的方案，而是推遲風險的方式。”萊文表示。隨着需求被人爲拉高，房地產泡沫風險可能再度擴大。
監管與法律障礙仍待破解
事實上，美國此前已嘗試過類似模式。2000年代初，房利美曾推出40年期貸款產品，但在金融危機爆發後被監管機構叫停。2014年，聯邦住房金融局明確禁止政府支持的房貸期限超過30年。
若特朗普計劃推進50年房貸，必須由國會修改現行法律。TD Cowen分析師賈雷特·塞伯格（Jaret Seiberg）表示，即便監管機構自行批准，也需一年以上的審查與風險評估。
城市研究所（Urban Institute）住房金融政策中心創始人勞麗·古德曼（Laurie Goodman）指出，投資者是否願意購買支持50年房貸的證券，仍是未知數。一旦投資需求不足，金融體系的流動性可能受到衝擊。
金融體系警鐘再響
多位專家回顧，2008年金融危機的導火索之一正是高風險抵押貸款的泛濫。當時，低首付與次級貸款產品使大量購房者陷入無力償還的境地，最終引發系統性風險。
前美國財政部重組官米爾斯坦警告稱：“歷史已經證明，試圖用超長期貸款來掩蓋負擔能力問題，往往會以災難收場。”
在此背景下，業內普遍呼籲政府應將重點放在改善住房供應、穩定利率和降低通脹上，而非延長貸款期限。正如Realtor.com經濟學家喬爾·伯納（Joel Berner）所言：“真正的解決方案應在於價格與收入之間的平衡，而不是讓美國人背上半個世紀的債務。”
