El miércoles, hora del este de EE.UU., el presidente Donald Trump anunció en su plataforma social Truth Social que está "considerando muy seriamente" impulsar la nueva cotización en bolsa de Fannie Mae y Freddie Mac. Indicó que discutirá los planes relacionados con el secretario del Tesoro, Scott Bessant; el secretario de Comercio, Howard Lutnick; y el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), William Pulte, y tomará una decisión en un "futuro cercano".
Trump afirmó: "Fannie Mae y Freddie Mac están operando bien actualmente, con un flujo de caja abundante, ahora parece que es el momento de devolverlas al mercado".
Contexto: Historia de la intervención de las "dos casas"
Fannie Mae y Freddie Mac fueron fundadas en 1938 y 1970, respectivamente, y son pilares fundamentales del mercado de hipotecas de EE.UU., respaldando en conjunto cerca del 70% del mercado de hipotecas. Aunque no prestan directamente, mejoran la accesibilidad del financiamiento para la compra de vivienda en EE.UU. al comprar préstamos y empaquetarlos en valores.
Sin embargo, durante la crisis financiera de 2008, ambas empresas sufrieron grandes pérdidas, y el gobierno federal las intervino para evitar un riesgo sistémico, inyectándoles hasta 187.500 millones de dólares. Desde entonces, Fannie Mae y Freddie Mac han estado bajo tutela, completamente reguladas por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. En 2010, las acciones de ambas empresas se retiraron de la bolsa, pasando a comerciarse en el mercado OTC.
Aunque la intervención del gobierno estabilizó el mercado, el largo período de más de una década en tutela se considera una interferencia en el mecanismo del mercado. Trump intentó privatizar las "dos casas" durante su primer mandato, pero no logró completar el proceso. El nuevo planteamiento del tema ha suscitado interés en el mercado y en el ámbito de políticas.
Reacción positiva del mercado, los precios de las acciones alcanzan máximos
Desde que Trump ganó las elecciones el año pasado, las expectativas de privatización de las "dos casas" han aumentado entre los inversores, y los precios de las acciones de Fannie Mae y Freddie Mac en el mercado OTC han seguido subiendo. En enero, tras la publicación de nuevas directrices por parte de la FHFA que dieron al Departamento del Tesoro el poder final para terminar con la tutela, los precios de las acciones de las "dos casas" llegaron a escalar casi un 30% en un solo día, alcanzando un máximo de cinco años.
El inversor destacado Bill Ackman predijo anteriormente que, bajo el liderazgo del "gobierno 2.0 de Trump", las dos empresas podrían completar su privatización y cotizar nuevamente en bolsa hacia 2026.
Discrepancias sobre la privatización: ¿liberar dinamismo del mercado o aumentar el costo hipotecario?
Los partidarios consideran que la privatización de las "dos casas" ayudará a reducir el riesgo para los contribuyentes y aumentará la eficiencia del mercado financiero de la vivienda. Algunos asesores económicos del gobierno de Trump sostienen que esto reforzará la autonomía empresarial y restaurará el funcionamiento comercial normal.
Sin embargo, los críticos advierten que la privatización podría llevar a los inversores a reevaluar el riesgo de los valores respaldados por hipotecas (MBS) emitidos por las "dos casas", lo que podría provocar un aumento de las tasas de interés hipotecarias. En la situación actual, con las tasas de interés de las hipotecas en Estados Unidos ya en niveles altos y los precios de las viviendas en auge, un aumento adicional en las tasas podría incrementar el costo de la compra de viviendas y afectar la estabilidad del mercado de la vivienda.
El economista jefe de Moody's Analytics, Mark Zandi, advirtió que la privatización podría resultar en un gasto adicional de 1.800 a 2.800 dólares anuales por hogar en hipotecas.
Actitud cautelosa de los reguladores, el impacto en las tasas de interés como consideración central
El secretario del Tesoro, Bessant, afirmó anteriormente que cualquier decisión sobre el levantamiento de la tutela de las "dos casas" priorizará el impacto en las tasas de interés hipotecarias. Subrayó: "Debemos mantenernos extremadamente cautelosos mientras haya cualquier evidencia de que las tasas podrían aumentar como resultado".
El director actual de la FHFA, Pulte, también señaló que cualquier política de privatización debe basarse en "una evaluación profunda del impacto en las tasas de interés hipotecarias" para garantizar que no afecte negativamente el costo de la vivienda para el público general.
Perspectiva: La señal política podría redefinir el camino del financiamiento de la vivienda
Actualmente, las "dos casas" aún están bajo la supervisión del gobierno, y su nueva cotización requiere coordinación entre múltiples partes, autorización legislativa y evaluación del mercado. La declaración de Trump sin duda envía una nueva señal política, marcando un posible reinicio de la reforma del sistema de financiamiento de la vivienda. En los próximos meses, el Departamento del Tesoro y la FHFA serán claves para observar las tendencias políticas, y la implementación de la privatización aún está por verse.
