トランプ「50年住宅ローン計画」が金融業界を揺るがす
アメリカのトランプ大統領は最近、ファニーメイ（Fannie Mae）とフレディマック（Freddie Mac）が50年のモーゲージローンを提供できる計画を発表し、購入者の月々の支払いを削減し、不動産需要を刺激することを目的としています。しかし、この構想が発表されるや否や、金融界で大きな波紋を呼んでいます。
トランプはTruth Socialでの投稿で、長期ローンにより「より多くのアメリカ人が住宅所有の夢を実現できる」と述べています。連邦住宅金融局（FHFA）の局長ビル・プルートもこの計画を「ゲームを変えるかもしれない」と評価しました。しかし、多くのアナリストがこの政策が深刻な副作用をもたらし、2008年の金融危機前のリスクモデルを再現する可能性があると警告しています。
月々の支払いを減らす一方で利息負担が増大
50年ローンの核心ロジックは、返済期間を延長して月々の支払いを減少させることにあります。複数の機関の試算によれば、40万ドルの物件で借主が50年ローンを選ぶ場合、30年ローンに比べて毎月約200ドルの支払いが減少します。
しかし、代償も大きく、もし利率が6.22％で維持された場合、借主が最終的に支払う総利息は30年ローンと比べて33万ドル以上増加します——これはほとんど家1軒分の価格に等しいものです。専門家は短期では返済の負担が軽減されるものの、長期的には家庭の債務負担を増加させ、資産の蓄積を遅らせると指摘しています。
グッゲンハイム証券の共同議長ジム・ミルスタイン（Jim Millstein）は、市場の利率は期間の延長で安定することはなく、貸し手はより高い信用リスクを補うために利率を引き上げることになり、月々の支払いの節約が相殺されると述べています。
借金の"世代間継承"？購入者が生涯返済の循環に陥る可能性
専門家は、ローン期間の延長が「住宅ローンの生涯化」を引き起こす可能性を広く懸念しています。アメリカでの初めての住宅購入者の平均年齢は現在40歳に達しており、もし50年ローンを申請すれば、多くの人が90歳前後に完済することになります。
Cotality社の公共政策部長ピート・キャロル（Pete Carroll）は直言しています：「これは世代間での借金の継承につながる一方で、資産の蓄積には繋がらないでしょう。」彼は、超長期ローンは借り手が資産純価値を構築するのを困難にし、経済が落ち込む際の違約リスクを増大させ得ると警告しています。
また、失業、離婚、あるいは健康問題などの突発的な出来事に直面した場合、超長期住宅ローンは借り手の身動きを取れなくします。これに比べて、伝統的な30年ローンは流動性と可制御なリスクの面で依然として明白な利点があります。
住宅価格がさらに押し上げられる可能性
一部の経済学者は、50年住宅ローンは住宅の負担可能性の問題を本当に解決するものではないと考えています。カリフォルニア不動産業者協会のチーフエコノミスト、ジョーダン・レバイン（Jordan Levine）は、期間延長がより多くの人がローンの資格を得られることにつながり、逆に住宅価格を押し上げ、購入コストを増加させると指摘しています。
「これは負担を軽減する方法ではなく、リスクを先送りする方法です。」とレバインは述べています。需要が人工的に高められることで、不動産バブルのリスクが再び拡大する可能性があります。
規制と法的障害はまだ解決されていない
実際、アメリカでは過去に同様のモデルを試みたことがあります。2000年代初頭に、ファニーメイは40年ローン商品を提供しましたが、金融危機が発生した後、規制機関により停止されました。2014年には、連邦住宅金融局が政府支援の住宅ローンの期間が30年を超えることを明確に禁止しました。
もしトランプ計画が50年住宅ローンを推進する場合、現行法律の改正が議会によって行われる必要があります。TD Cowenのアナリスト、ジャレット・セイバーグ（Jaret Seiberg）は、規制機関が独自に承認しても、審査とリスク評価に1年以上かかると述べています。
都市研究所（Urban Institute）の住宅金融政策センター創設者ロリー・グッドマン（Laurie Goodman）は、50年住宅ローンをサポートする証券を投資家が購入する意思があるのかどうかは未知数であると指摘しています。一旦投資需要が不足すれば、金融システムの流動性が影響を受ける可能性があります。
金融システムへの警鐘再び鳴る
多くの専門家が振り返るに、2008年の金融危機の引き金の一つは、リスクの高いモーゲージローンの蔓延でした。当時、低頭金とサブプライムローン商品が、多くの購入者を返済不能な状況に追い込み、最終的にシステム全体のリスクを引き起こしました。
元アメリカ財務省再建官ミルスタインは警告しています：「歴史が証明しているように、超長期ローンを用いて負担能力の問題を隠そうとする試みは、しばしば悲惨な結末を迎えることになる。」
このような背景の下、業界全体で政府に対して、住宅供給の改善、利率の安定、インフレの抑制に重点を置くよう呼びかけています。Realtor.comのエコノミスト、ジョエル・バーナー（Joel Berner）が言うように：「真の解決策は、価格と収入のバランスにあり、アメリカ人に半世紀の債務を背負わせることではありません。」
