แผนสินเชื่อที่อยู่อาศัย 50 ปีของทรัมป์ สั่นสะเทือนวงการการเงิน
ประธานาธิบดีสหรัฐ โดนัลด์ ทรัมป์ ได้นำเสนอแผนใหม่ให้กับ Fannie Mae และ Freddie Mac ในการเสนอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบมีอายุ 50 ปี เพื่อลดภาระการผ่อนชำระรายเดือนและกระตุ้นความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่แผนนี้กลับสร้างความตกตะลึงในวงการการเงินทันทีที่ประกาศออกมา
ทรัมป์โพสต์ใน Truth Social ว่า สินเชื่อระยะยาวนี้จะทำให้ "ชาวอเมริกันจำนวนมากขึ้นมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน" และบิล พาม ลูเต ประธานสำนักงานการเงินที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (FHFA) กล่าวว่าแผนนี้ "อาจเปลี่ยนเกมได้" แต่ผู้วิเคราะห์หลายคนเตือนถึงผลกระทบที่อาจมีต่อความเสี่ยงแบบเดียวกับที่เกิดขึ้นก่อนวิกฤตการณ์การเงินในปี 2008
ลดภาระรายเดือนแต่เพิ่มหนี้ดอกเบี้ย
แกนหลักของสินเชื่อ 50 ปีคือการยืดระยะเวลาการชำระเงินเพื่อให้การผ่อนรายเดือนน้อยลง ตามการคำนวณของหลายสถาบัน บ้านที่มีมูลค่า 400,000 ดอลลาร์ หากผู้ซื้อเลือกสินเชื่อ 50 ปี แทนที่จะเป็น 30 ปี จะจ่ายน้อยลงประมาณ 200 ดอลลาร์ต่อเดือน
แต่สิ่งที่ตามมาคืออัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้จะต้องชำระมากกว่า 30 ปีประมาณกว่า 330,000 ดอลลาร์—เท่ากับราคาบ้านอีกหลัง ผู้เชี่ยวชาญชี้ว่าวิธีนี้ช่วยลดภาระชำระเงินในระยะสั้น แต่เพิ่มภาระหนี้สินในระยะยาวและชะลอการสะสมทรัพย์สิน
จิม มิลสไตน์ ผู้ร่วมก่อตั้ง Guggenheim Securities กล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยในตลาดจะไม่คงที่จากการยืดเวลาชำระเงิน สถาบันการเงินต้องเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเพื่อชดเชยความเสี่ยง และจะเป็นการชดเชยค่าใช้จ่ายที่ได้จากการลดการผ่อนชำระ
หนี้สินส่งต่อกัน? ผู้ซื้ออาจต้องเผชิญกับการชำระคืนแบบไม่มีที่สิ้นสุด
ผู้เชี่ยวชาญตื่นตระหนกว่าการยืดระยะเวลาสินเชื่ออาจทำให้เกิด "การผ่อนบ้านตลอดชีวิต" ปัจจุบัน อายุเฉลี่ยผู้ซื้อบ้านครั้งแรกในสหรัฐอยู่ที่ 40 ปี หากเลือกสินเชื่อบ้าน 50 ปี หมายความว่าพวกเขาจะสามารถชำระคืนได้เมื่ออายุประมาณ 90 ปี
พีท แคร์โรลล์ หัวหน้านโยบายสารธารณะของ Cotality กล่าวว่า "นี่จะทำให้หนี้สินส่งต่อระหว่างรุ่น ไม่ใช่การสะสมความมั่งคั่ง" เขาเตือนว่าการกู้ยืมระยะยาวอาจทำให้ผู้กู้สร้างสินทรัพย์สุทธิได้ยาก และอาจเพิ่มความเสี่ยงในการละเมิดในช่วงเศรษฐกิจถดถอย
นอกจากนี้ เมื่อเจอเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น การตกงาน การหย่าร้าง หรือปัญหาสุขภาพ สินเชื่อระยะยาวจะทำให้ผู้กู้มีทางออกยากกว่าสินเชื่อ 30 ปีที่ยังคงมีประโยชน์ในเรื่องความคล่องตัวและความเสี่ยงที่จัดการได้
ราคาบ้านอาจขยับสูงขึ้นอีก
นักเศรษฐศาสตร์บางส่วนเชื่อว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัย 50 ปีจะไม่สามารถแก้ปัญหาการมีที่อยู่อาศัยในราคาที่เอื้อมถึงได้ จอร์แดน เลวิน หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แคลิฟอร์เนียชี้ว่า หากขยายระยะเวลาทำให้คนกู้ยืมมากขึ้น จะทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นและเพิ่มต้นทุนการซื้อบ้าน
เลวินกล่าวว่า "นี่ไม่ใช่วิธีการลดภาระ แต่เป็นวิธีการหลีกหนีความเสี่ยงแทน" โดยการสร้างความต้องการที่เพิ่มขึ้นเทียมอาจทำให้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง
อุปสรรคทางกฎหมายและการกำกับดูแลยังคงต้องแก้ไข
แท้จริงแล้ว สหรัฐเคยลองใช้รูปแบบที่คล้ายกันมาแล้ว ช่วงต้นทศวรรษ 2000 Fannie Mae เคยเสนอสินเชื่อ 40 ปี แต่ถูกสั่งระงับหลังเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงิน ในปี 2014 สำนักงานการเงินที่อยู่อาศัยแห่งชาติห้ามชัดแจ้งว่ารัฐบาลสนับสนุนสินเชื่อที่มีอายุเกิน 30 ปี
หากทรัมป์จะดำเนินแผนสินเชื่อ 50 ปี ต้องให้รัฐสภาแก้ไขกฎหมายปัจจุบัน เจเร็ต ซีเบิร์ก นักวิเคราะห์ของ TD Cowen คาดว่าหากหน่วยกำกับดูแลเสนอให้อนุมัติ จะต้องใช้เวลากว่าหนึ่งปีในการตรวจสอบและประเมินความเสี่ยง
ลอรี กู๊ดแมน ผู้ก่อตั้งศูนย์นโยบายการเงินที่อยู่อาศัยของสถาบันเมืองกล่าวว่า ความต้องการลงทุนในหลักทรัพย์ที่รองรับสินเชื่อ 50 ปียังคงไม่แน่นอน หากไม่มีความต้องการเพียงพอ ความคล่องตัวในระบบการเงินอาจได้รับผลกระทบ
เสียงเตือนภัยในระบบการเงินกลับมาอีกครั้ง
ผู้เชี่ยวชาญหลายคนทบทวนว่า หนึ่งในสาเหตุที่ทำให้เกิดวิกฤตการณ์การเงินในปี 2008 คือการระบาดของสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูง ขณะนั้นสินเชื่อที่มีหลักประกันน้อยและสินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงทำให้ผู้ซื้อบ้านหลายคนชำระค่าไม่ไหว จนในที่สุดเกิดความเสี่ยงทางระบบ
อดีตเจ้าหน้าที่กระทรวงการคลังสหรัฐ มิล์สไตน์เตือนว่า "ประวัติศาสตร์พิสูจน์แล้วว่าความพยายามที่จะใช้สินเชื่อระยะยาวเพื่อกลบปัญหาความน่าเชื่อถือ มักจะจบลงด้วยหายนะ"
ในบริบทนี้ วงการเงินเรียกร้องให้รัฐบาลให้ความสำคัญกับการปรับปรุงการจัดหาที่อยู่อาศัย รักษาเสถียรภาพของอัตราดอกเบี้ย และลดภาวะเงินเฟ้อแทนที่จะยืดระยะเวลาสินเชื่อ ตัวอย่างเช่น นักเศรษฐศาสตร์ของ Realtor.com โจเอล เบอร์เนอร์ให้ความเห็นว่า "ทางออกที่แท้จริงควรอยู่ที่การปรับสมดุลระหว่างราคาและรายได้ ไม่ใช่การแบกรับหนี้สินนานครึ่งศตวรรษ"
