市場普遍預期美聯儲將啓動降息週期，這或將帶來美國房地產板塊的投資機會。通常情況下，房地產市場的景氣度與利率呈負相關關係。因此，一旦美聯儲進入降息階段，美國房地產市場的相關投資標的將變得更加值得關注。
美國房地產市場的相關標的可大致分爲三類：以DR Horton爲代表的房屋營建商；以CBRE和Zillow等爲代表的非住宅和住宅地產服務企業；以及以Simon Property爲代表的權益型商業地產REITs。此外，從廣義上來看，AGNC等抵押型REITs，Airbnb等與不動產相關的輕資產服務平臺，以及AMT（美國鐵塔）等REITs，也可以被視爲不動產板塊的一部分。
利率是美國房地產週期中的重要影響因素。
除去2007年金融危機後的特殊情況，歷史數據顯示，美國的降息週期通常伴隨着房價的上漲。儘管新開工數量和投資與利率的關係不如房價那樣緊密，但它們也受到了利率的顯著影響，同時還與住房營建政策及宏觀經濟狀況相關。
在房地產板塊中，不同細分行業和公司與利率的關係存在顯著差異。EQR等REITs標的與利率關係密切，且其定價通常對利率變化有前瞻性，價格表現往往略早於實際利率變動。房屋營建商的股價與利率也存在關聯，但通常表現更爲穩健，其營收和業績可能持續增長，儘管利潤率較低，但擴張動力強勁。然而，在金融危機中，房屋營建商的基本面和股價往往受創更爲嚴重。相比之下，商業地產投資和服務公司（如CBRE）以及房地產在線信息平臺（如Zillow）的表現更依賴於業務的內生能力，與利率的關聯度相對較低。
上一輪非典型加息週期中，美國房地產業的表現與傳統規律有所不同。
2022年3月起，美國進入加息週期，導致按揭利率上升，房屋銷售下滑。據美國商務部普查局和全美地產經紀商協會的數據，2022年和2023年房屋銷量分別同比下降17.1%和16.6%，新開工數量分別同比下降3.3%和8.4%。儘管如此，房價在加息週期中卻逆勢上漲，這可能與成屋供應不足、高就業率帶來的需求旺盛以及美國國內政策因素有關。在此期間，EQR的股價與國債收益率持續呈負相關，CBRE和Zillow對國債收益率的階段性波動較爲敏感，而霍頓房屋等營建商的股價在加息週期中仍保持上升趨勢。
風險提示：
雖然利率是影響房地產市場的關鍵因素，但絕不是唯一因素。分析成熟經濟體的房地產市場需要結合多方面的考慮，如政策法規、市場住房自有率和住房保有狀況等。此外，美聯儲的降息窗口本身具有不確定性，歷史週期的可比性也有限。中信證券的初步結論需要與當前實際情況相結合進行驗證。
對於即將開啓的降息週期，美國房地產市場的前景預測。
根據降息起點、經濟環境、住房自有率和技術變革等因素，中信證券預測本輪美國降息週期可能與1995-1998年的週期相似，而在房價表現上與1989-1992年週期存在一定的可比性。預計美國房價在降息週期中仍有上漲空間，銷售、投資和新開工等指標的景氣度也將有所提升，這對包括REITs和房屋營建商在內的房地產板塊而言是積極信號。歷史數據表明，REITs的穩定性較強，而房屋營建商的業務擴張彈性更大。
