美東時間週三，美國總統特朗普在其社交平臺Truth Social上宣佈，正在“非常認真地考慮”推動房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）重新上市。他表示，將與財政部長斯科特·貝森特、商務部長霍華德·盧特尼克以及聯邦住房金融局（FHFA）負責人威廉·普爾特共同商討相關計劃，並將在“不久的將來”做出決定。
特朗普稱：“房利美和房地美目前運營狀況良好，現金流充足，現在似乎是時候讓它們重回市場了。”
背景：“兩房”脫管始末
房利美和房地美分別創立於1938年和1970年，是美國住房抵押貸款市場的核心支柱，兩者合計支撐了約70%的抵押貸款市場。雖然不直接放貸，但它們通過購買貸款並將其打包爲證券，有效提升了美國購房融資的可獲得性。
然而在2008年金融危機中，兩家公司深陷虧損，聯邦政府爲避免系統性風險，對其實施了接管，並注資高達1875億美元。從那時起，房利美與房地美進入“託管”狀態，受到聯邦住房金融局的全面監管。2010年，兩家公司股票被迫退市，轉入OTC市場交易。
儘管政府的接管穩定了市場，但長達十餘年的“脫管”狀態也被視爲干擾市場機制。特朗普在其第一任期內曾試圖推進“兩房”私有化，但最終未能完成。此次重提該議題，引發市場與政策層面廣泛關注。
市場反應積極，股價連創新高
自去年特朗普贏得大選以來，投資者對“兩房”私有化預期升溫，房利美和房地美的OTC市場股價持續走高。今年1月，在FHFA發佈新指引、賦予財政部取消託管的最終權力後，“兩房”股價一度單日飆升近30%，創下五年新高。
知名投資人比爾·阿克曼此前也預測，在特朗普“2.0政府”領導下，兩家公司有望於2026年前後完成私有化並重新上市。
私有化分歧：釋放市場活力還是推高房貸成本？
支持者認爲，“兩房”私有化將有助於減少納稅人風險，提高住房金融市場效率。特朗普政府的部分經濟顧問主張，這將增強企業自主權，恢復正常商業化運作。
但批評者則警告，私有化可能使投資者對“兩房”發行的抵押貸款支持證券（MBS）風險重新評估，進而導致房貸利率上行。在當前美國抵押貸款利率已處高位、房價持續攀升之際，利率進一步上升將使購房成本上升，影響住房市場穩定。
穆迪分析公司首席經濟學家馬克·贊迪曾警告，私有化可能使美國家庭每年在抵押貸款上額外支出1800至2800美元。
監管態度謹慎，利率影響成核心考量
財政部長貝森特此前表示，任何關於“兩房”脫管的決定將優先考慮對抵押貸款利率的影響。他強調：“只要有任何證據顯示利率可能因此上升，我們都必須保持高度謹慎。”
FHFA現任局長普爾特也表示，任何關於私有化的政策必須建立在“對房貸利率影響的深入評估”之上，確保不會對普通民衆購房成本構成負面衝擊。
展望：政策信號或重塑住房金融路徑
目前“兩房”仍處於政府監管之下，重新上市尚需多方協調、立法授權與市場評估。特朗普的表態無疑釋放出新的政策信號，標誌着住房金融體系改革或將重啓。未來幾個月，財政部和FHFA將是觀察政策動向的關鍵窗口，私有化能否落地仍需拭目以待。
