시장은 미 연방준비은행이 금리 인하 사이클을 시작할 것으로 예상합니다. 이는 미국 부동산 부문에 투자 기회를 가져올 수 있습니다. 일반적으로 부동산 시장과 금리는 반비례 관계를 가지고 있습니다. 따라서 연준이 금리 인하 단계에 들어서면 미국 부동산 시장의 관련 투자 대상이 더욱 주목받을 것입니다.
미국 부동산 시장의 관련 대상은 크게 세 가지로 나눌 수 있습니다: DR Horton과 같은 주택 건설업체; CBRE와 Zillow 등 비주거 및 주거용 부동산 서비스 기업; Simon Property와 같은 지분형 상업용 부동산 REITs. 또한, 넓은 의미에서 AGNC 등의 모기지형 REITs, Airbnb와 같은 부동산 관련 경량 자산 서비스 플랫폼, AMT (미국 타워)와 같은 REITs도 부동산 부문의 일부로 볼 수 있습니다.
금리는 미국 부동산 사이클에서 중요한 영향 요인입니다.
2007년 금융 위기 이후의 특수한 경우를 제외하고, 역사적으로 미국의 금리 인하 사이클은 집값 상승을 동반하는 경우가 많았습니다. 신규 착공 수와 투자가 금리와의 관계에서 집값만큼 밀접하지는 않지만, 이들도 금리와 주택 건설 정책 및 거시경제 상황에 크게 영향을 받습니다.
부동산 부문 내에서 다른 세분화된 산업과 회사들은 금리와의 관계에 뚜렷한 차이가 있습니다. EQR 등 REITs는 금리와 밀접한 관계가 있으며, 그들의 가격은 흔히 금리 변동에 선행하여 변동하는 경향이 있습니다. 주택 건설업체들의 주가는 금리와 관련이 있지만, 대체로 더 안정적인 성과를 보입니다. 그들의 매출과 실적은 지속적인 성장세를 보일 수 있으며, 수익률은 낮을지라도 확장 동력은 강합니다. 하지만 금융 위기 시에는 주택 건설업체들의 기본과 주가가 더 큰 타격을 받을 가능성이 큽니다. 반면, 상업용 부동산 투자 및 서비스 기업 (예: CBRE)과 부동산 온라인 정보 플랫폼 (예: Zillow)은 금리와의 관련성이 상대적으로 낮고 본연의 사업 능력에 더 크게 의존합니다.
지난 비정형 금리 상승 사이클에서 미국 부동산업의 성과는 전통적인 규칙과 다소 차이를 보였습니다.
2022년 3월부터 미국은 금리 인상 사이클에 돌입하면서 모기지 금리가 상승하고 주택 판매가 감소했습니다. 미국 상무부 통계국과 전미 부동산 중개인 협회의 데이터에 따르면, 2022년과 2023년 주택 판매량은 각각 전년 대비 17.1%와 16.6% 감소하고, 신규 착공은 각각 3.3%와 8.4% 감소했습니다. 그럼에도 불구하고, 금리 인상 사이클 동안 집값은 역으로 상승했으며, 이는 기존 주택 공급 부족, 높은 고용률로 인한 수요 증가 및 미국 국내 정책 요인과 관련이 있을 수 있습니다. 이 기간 동안 EQR의 주가는 국채 수익률과 지속적인 반비례 관계를 보였으며, CBRE와 Zillow는 국채 수익률의 일시적 변동에 민감하게 반응했습니다. 하지만 주택 건설업체인 Horton의 주가는 금리 인상 사이클 동안에도 상승세를 유지했습니다.
위험 경고:
금리는 부동산 시장에 영향을 미치는 중요한 요소지만, 유일한 요소는 아닙니다. 성숙한 경제체의 부동산 시장을 분석할 때는 정책, 규제, 시장 주택 소유율 및 주택 보유 상태 등 다각적인 고려가 필요합니다. 또한, 연준의 금리 인하 창구 자체가 불확실성을 가지고 있으며, 역사적 사이클의 비교 가능성도 제한적입니다. 중신증권의 초기 결론은 현재의 실제 상황과 결합해 검증할 필요가 있습니다.
다가오는 금리 인하 사이클을 앞두고 미국 부동산 시장 전망.
중신증권은 금리 인하 시작점, 경제 환경, 주택 소유율과 기술 변화 등의 요소를 고려해 이번 미국 금리 인하 사이클이 1995-1998년 사이클과 유사할 가능성이 있으며, 집값 성과는 1989-1992년 사이클과 일정 부분 비교 가능할 것으로 예측합니다. 금리 인하 사이클 동안 미국 집값은 여전히 상승 여지가 있으며, 판매, 투자 및 신규 착공 등 지표의 호조세도 기대됩니다. 이는 REITs와 주택 건설업체를 포함한 부동산 부문에 긍정적인 신호입니다. 역사적 데이터는 REITs의 안정성이 높고, 주택 건설업체의 사업 확장 탄력성이 크다는 것을 보여줍니다.
