ตามเวลาตะวันออกของสหรัฐเมื่อวันพุธ ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ของสหรัฐอเมริกาประกาศบนแพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียของเขา Truth Social ว่ากำลังพิจารณาอย่างจริงจังในการนำ Fannie Mae และ Freddie Mac เข้าตลาดอีกครั้ง เขาระบุว่าจะหารือกับรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง สก็อต เบซเซนต์ รัฐมนตรีพาณิชย์ โฮเวิร์ด รูทนิค และผู้บริหารสูงสุดของสำนักงานการเงินที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (FHFA) วิลเลียม พูลเต้ เกี่ยวกับแผนการที่เกี่ยวข้อง และจะตัดสินใจใน "อนาคตอันใกล้"
ทรัมป์กล่าวว่า: "ขณะนี้ Fannie Mae และ Freddie Mac มีการดำเนินการที่ดีและมีเงินสดสำรองเพียงพอ ดูเหมือนว่าจะถึงเวลาที่จะให้พวกเขากลับสู่ตลาดอีกครั้ง."
เบื้องหลัง: ประวัติการควบคุม "สองบ้าน"
Fannie Mae และ Freddie Mac ก่อตั้งขึ้นในปี 1938 และ 1970 ตามลำดับ เป็นเสาหลักของตลาดสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกา ทั้งสองบริษัทนี้สนับสนุนตลาดสินเชื่อจำนองประมาณ 70% แม้ว่าจะไม่ได้ปล่อยกู้โดยตรง แต่พวกเขาก็ซื้อสินเชื่อและบรรจุเป็นหลักทรัพย์ ซึ่งช่วยเพิ่มความสามารถในการหาเงินทุนเพื่อซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตการเงินปี 2008 ทั้งสองบริษัทประสบปัญหาการขาดทุนอย่างหนัก รัฐบาลสหรัฐเข้าควบคุมเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเชิงระบบ และได้ฉีดเงินถึง 187.5 พันล้านดอลลาร์ ตั้งแต่นั้นมา Fannie Mae และ Freddie Mac อยู่ในสถานะ "ควบคุม" โดยได้รับการกำกับดูแลอย่างเต็มที่จากสำนักงานการเงินที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ในปี 2010 สองบริษัทดังกล่าวถูกถอดจากตลาดหลักและย้ายไปสู่การซื้อขายในตลาด OTC
แม้ว่าการเข้าควบคุมของรัฐบาลจะเสถียรภาพตลาด แต่สถานะ "ควบคุม" ที่ยาวนานกว่า 10 ปีก็ถูกมองว่าเป็นการรบกวนกลไกตลาด ทรัมป์พยายามส่งเสริมการแปรรูป "สองบ้าน" ในช่วงเทอมแรกของเขา แต่ไม่สำเร็จ การหยิบยกหัวข้อนี้ขึ้นมาใหม่ทำให้ตลาดและระดับนโยบายได้รับความสนใจอย่างกว้างขวาง
การตอบสนองของตลาดเป็นบวก ราคาหุ้นทำสูงสุดใหม่ตลอดกาล
ตั้งแต่ทรัมป์ชนะการเลือกตั้งเมื่อปีที่ผ่านมา นักลงทุนมีความคาดหวังมากขึ้นเกี่ยวกับการแปรรูป "สองบ้าน" ราคาหุ้นในตลาด OTC ของ Fannie Mae และ Freddie Mac เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในเดือนมกราคมที่ผ่านมา หลังจากสำนักงานการเงินที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (FHFA) ออกแนวทางใหม่ซึ่งมอบอำนาจสิ้นสุดให้กรมธนารักษ์ยกเลิกการควบคุม ราคาหุ้น "สองบ้าน" พุ่งขึ้น 30% ในวันเดียว ทำให้สูงสุดในรอบห้าปี
นักลงทุนชื่อดัง บิลล์ แอคแมน คาดการณ์ว่าภายใต้การนำของรัฐบาล "ทรัมป์ 2.0" ทั้งสองบริษัทมีแนวโน้มที่จะสมบูรณ์การแปรรูปและเข้าสู่ตลาดอีกครั้งในปี 2026
ความแตกต่างเกี่ยวกับการแปรรูป: การปลดปล่อยความคล่องตัวของตลาดหรือเพิ่มค่าใช้จ่ายสินเชื่อจำนอง?
ผู้สนับสนุนเชื่อว่าการแปรรูป "สองบ้าน" จะช่วยลดความเสี่ยงของผู้เสียภาษีและเพิ่มประสิทธิภาพของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ปรึกษาทางเศรษฐกิจบางคนของรัฐบาลทรัมป์เสนอแนะว่าการแปรรูปนี้จะเพิ่มขีดความสามารถในการควบคุมดูแลของธุรกิจและฟื้นฟูการดำเนินงานเชิงพาณิชย์ตามปกติ
แต่ผู้วิจารณ์เตือนว่าการแปรรูปอาจทำให้นักลงทุนพิจารณาความเสี่ยงใหม่ในหลักทรัพย์ที่สนับสนุนโดย "สองบ้าน" ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเพิ่มขึ้น ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจำนองของสหรัฐอยู่ในระดับสูงและราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้น อัตราที่เพิ่มขึ้นอีกอาจทำให้ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านสูงขึ้นและส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของตลาดที่อยู่อาศัย
มาร์ค แซนดี้ หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Moody's Analytics เคยเตือนว่าการแปรรูปอาจทำให้ครัวเรือนสหรัฐต้องเสียค่าใช้จ่ายสินเชื่อจำนองเพิ่มขึ้น 1,800 ถึง 2,800 ดอลลาร์ต่อปี
ทัศนคติด้านการกำกับดูแลอย่างระมัดระวัง ผลกระทบด้านอัตราดอกเบี้ยเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณาหัวใจ
รัฐมนตรีคลังเบซเซนต์ก่อนหน้านี้ได้กล่าวว่า การตัดสินใจเกี่ยวกับการควบคุม "สองบ้าน" จะคำนึงถึงผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยจำนองเป็นอันดับแรก เขาย้ำว่า: "ตราบใดที่มีหลักฐานใด ๆ ที่แสดงว่าอัตราดอกเบี้ยน่าจะเพิ่มขึ้น เราต้องใช้ความระมัดระวังอย่างสูงสุด"
วิลเลียม พูลเต้ ผู้อำนวยการปัจจุบันของ FHFA ก็ระบุว่า นโยบายใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการแปรรูปจะต้องตั้งอยู่บน "การประเมินผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอย่างลึกซึ้ง" เพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่กระทบกระเทือนต่อค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านของประชาชนทั่วไป
คาดการณ์: สัญญาณนโยบายอาจจะปรับเปลี่ยนเส้นทางการเงินที่อยู่อาศัย
ปัจจุบัน "สองบ้าน" ยังอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของรัฐบาล การนำเข้าสู่ตลาดใหม่ยังคงต้องการความร่วมมือระหว่างหลายฝ่าย การอนุญาตจากกฎหมาย และการประเมินจากตลาด คำประกาศของทรัมป์นั้นไม่ต้องสงสัยว่าปล่อยสัญญาณนโยบายใหม่ซึ่งอาจหมายถึงการปฏิรูประบบการเงินที่อยู่อาศัยอาจเริ่มต้นใหม่ ในไม่กี่เดือนข้างหน้า กรมธนารักษ์และ FHFA จะเป็นจุดสังเกตที่สำคัญสู่การติดตามทิศทางของนโยบาย การเดิมพันการแปรรูปจะเกิดขึ้นหรือไม่นั้นยังคงต้องจับตาดู
