Tỷ lệ người mua nước ngoài trong khu đô thị lớn tăng đáng kể
Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản gần đây đã công bố cuộc điều tra giao dịch nhà ở mới nhất, cho thấy dòng vốn nước ngoài đang đổ vào thị trường bất động sản Nhật Bản với tốc độ chưa từng có. Tại các khu vực cốt lõi như Tokyo, Osaka, tỷ lệ giao dịch nhà ở mới từ người nước ngoài sinh sống đã tăng đáng kể, tạo ra thay đổi cấu trúc nổi bật nhất kể từ khi cuộc điều tra này được bắt đầu.
Mặc dù tỷ lệ tổng thể vẫn ở mức khá thấp, nhưng tốc độ tăng trưởng nhanh đã gây chú ý cho chính phủ và ngành bất động sản. Theo dữ liệu từ hồ sơ đăng ký chính thức, trong nửa đầu năm 2025, tỷ lệ người mua nhà mới tại Tokyo có địa chỉ đăng ký ở nước ngoài đã đạt tới 3,0%, tăng gấp đôi so với năm trước. Đặc biệt là tại các khu vực trung tâm như Chiyoda, Chuo, Minato - các quận trung tâm của Tokyo, tỷ lệ này đã tăng vọt lên 7,5%, cho thấy thị trường nhà ở cao cấp là khu vực hoạt động sôi động nhất của dòng vốn nước ngoài.
Ngoài khu đô thị Tokyo, tỷ lệ mua nhà từ nước ngoài tại Sapporo và các tỉnh Kanagawa cũng tăng trưởng ở mức độ khác nhau. Những người trong ngành cho biết rằng với đồng yên bị phá giá và giá trị bất động sản của Nhật Bản có sức hút hơn so với các thành phố lớn trên thế giới, sự hiện diện của người mua nước ngoài trên thị trường nhà ở đang gia tăng nhanh chóng.
Bất động sản cao cấp được săn đón, nguy cơ đầu cơ được chú ý
Hiện nay, sự tham gia của người mua nước ngoài vào thị trường bất động sản Nhật Bản chủ yếu tập trung ở các căn hộ mới xây trong các thành phố lớn, đặc biệt là các dự án căn hộ cao cấp và nhỏ tại vị trí trung tâm. Các nhà phát triển cho biết, một số dự án mới thậm chí có hiện tượng khách hàng nước ngoài đặt trước ồ ạt ngay trong giai đoạn mở bán trước, với một số người mua coi bất động sản là kênh lưu trữ giá trị hoặc đầu tư.
Tuy nhiên, sự gia tăng giao dịch không đồng nghĩa với việc rủi ro biến mất. Nhiều nhà quan sát thị trường cho rằng nếu dòng vốn nước ngoài đổ vào chủ yếu với mục đích đầu tư và lướt sóng ngắn hạn, có thể tạo áp lực gia tăng giá bất động sản trong những khu đô thị có cung cấp hạn chế, gia tăng gánh nặng cho người mua nhà trong nước.
Một nhà phân tích bất động sản tại Tokyo chỉ ra rằng: "Loại hình mua bán này không phải lúc nào cũng phản ánh nhu cầu định cư; nếu tỷ lệ này tiếp tục tăng, thị trường có thể xuất hiện rủi ro cấu trúc khi giá cả tách khỏi nhu cầu thực tế về chỗ ở."
Chính phủ phát đi cảnh báo, nghiên cứu biện pháp kiềm chế đầu cơ
Trước xu hướng mới này, chính phủ Nhật Bản đã bắt đầu có những phát biểu tích cực hơn. Bộ trưởng Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Keichiro Tanaka nhấn mạnh trong một cuộc họp báo thường kỳ rằng Nhật Bản không khuyến khích bất kỳ hình thức giao dịch bất động sản mang tính đầu cơ nào, dù người mua là trong nước hay nước ngoài. Ông chỉ ra rằng chính phủ sẽ hợp tác với các nhà phát triển, tổ chức ngành và chính quyền địa phương để nghiên cứu xem có cần tung ra công cụ kiềm chế giao dịch mua bán mang tính đầu cơ hay không.
Vì Nhật Bản không sử dụng "quốc tịch" như một trường thông tin trong hồ sơ đăng ký bất động sản, cuộc điều tra này chủ yếu dựa vào địa chỉ cư trú để xác định có phải người mua nước ngoài hay không. Mặc dù dữ liệu không phản ánh mục đích đầu tư, nhưng xu hướng gia tăng này đã được xem như một tín hiệu quan trọng cho các cuộc thảo luận chính sách.
Ngành công nghiệp và chuyên gia kêu gọi thiết lập cơ chế giám sát hoàn thiện hơn
Các chuyên gia trong ngành bất động sản khuyến nghị Nhật Bản nên thiết lập một hệ thống theo dõi dữ liệu thường xuyên hơn để có thể kịp thời đưa ra biện pháp trong giai đoạn đầu của sự thay đổi thị trường. Một số chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu vẫn đang ở mức cao, sức hút của bất động sản Nhật Bản như một tài sản trú ẩn an toàn có thể tiếp tục tăng, và tỷ lệ người mua nước ngoài có thể tiếp tục mở rộng.
Các nhà kinh tế phân tích rằng nếu Nhật Bản muốn tránh tình trạng giá nhà bị cách biệt lâu dài so với xu hướng tăng trưởng thu nhập, cần phải tiến hành đồng bộ các biện pháp tăng cường giám sát, mở rộng cung cấp nhà ở và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
