Theo báo cáo, S&P Global Ratings trong đánh giá gần đây đã hạ dự báo về thị trường bất động sản Trung Quốc: Cơ quan này dự kiến doanh số bán bất động sản năm 2026 có thể giảm 10%–14%, bi quan hơn so với "-5% đến -8%" đưa ra vào tháng 10 năm ngoái.
Tại sao dự báo lại bị hạ: Suy thoái kéo dài, nhu cầu hồi phục chậm
Các nhà phân tích của S&P cho rằng đợt điều chỉnh này đang thể hiện đặc điểm "sâu sắc và bền vững", nhu cầu mua nhà vẫn yên tĩnh. Cơ quan này chỉ ra rằng, giá nhà giảm sẽ trực tiếp làm yếu đi niềm tin của người mua tiềm năng, trong khi niềm tin giảm lại làm giảm số lượng giao dịch, tạo thành chuỗi phản hồi tiêu cực khó phá vỡ nhanh chóng.
Giảm hàng tồn kho là then chốt: S&P đề xuất chính phủ hỗ trợ mạnh hơn
Trong bối cảnh áp lực cung cấp chưa được giảm rõ ràng, S&P đề xuất giải pháp giảm hàng tồn kho mang tính cụ thể hơn: Chỉ có chính phủ mới có khả năng tiếp thu lượng hàng tồn kho dư thừa trên diện rộng hơn, chẳng hạn như mua lại nhiều căn nhà đã hoàn thành nhưng chưa được bán ra, và sử dụng cho các mục đích công cộng như nhà ở xã hội. Tuy nhiên, báo cáo cũng nhấn mạnh rằng quy mô của các biện pháp liên quan hiện tại vẫn còn hạn chế.
Phân hóa về giá nhà và thành phố: Áp lực tại các thành phố lớn, Thượng Hải vẫn chịu được
Về quỹ đạo giá, S&P dự đoán giá nhà năm 2026 có thể giảm thêm 2%–4%, tương đương với mức giảm năm 2025. Đặc biệt cần lưu ý rằng, xu hướng giảm giá nhà tại các thành phố lớn Trung Quốc trong quý 4 năm 2025 bắt đầu có dấu hiệu tăng tốc: Bắc Kinh, Quảng Châu, Thâm Quyến có thể giảm ít nhất 3% trở lên trong cả năm; đối ngược lại, Thượng Hải trong các thành phố chính vẫn gia tăng, tăng khoảng 5.7% vào năm 2025 so với năm 2024.
Cung cấp chưa được thu hẹp: Hàng tồn kho tăng liên tục năm thứ sáu
Báo cáo cũng nhấn mạnh rằng "cung vượt cầu" chưa suy giảm: Mặc dù doanh số bán hàng tiếp tục giảm, hoạt động xây dựng của nhà thầu vẫn tiếp diễn, dẫn đến hàng tồn kho nhà mới hoàn công nhưng chưa bán ra tăng liên tục đến năm thứ sáu, làm tăng thêm khó khăn trong việc thanh lý thị trường.
Nhìn lại năm 2025: Doanh số sụt giảm bất ngờ, cả năm doanh thu chưa bằng một nửa năm 2021
S&P cũng phải "tự nhìn lại" dự báo cho năm 2025. Vào tháng 5 năm 2025, cơ quan này ban đầu chỉ dự kiến doanh thu giảm 3%, tháng 10 nâng lên giảm 8%, nhưng dữ liệu cuối cùng cho thấy doanh thu năm 2025 thực sự đã giảm 12.6% còn 8.4 nghìn tỷ NDT (khoảng 1.21 nghìn tỷ USD), thậm chí chưa bằng một nửa so với đỉnh cao 18.2 nghìn tỷ NDT năm 2021.
