План "50-летнего ипотечного кредита" Трампа взбудоражил финансовый мир
Недавно президент США Дональд Трамп предложил план, который позволит Fannie Mae и Freddie Mac ввести 50-летние ипотечные кредиты с целью снижения ежемесячных платежей по ипотеке для покупателей жилья и стимуляции спроса на недвижимость. Однако это предложение вызвало переполох в финансовом сообществе.
Трамп заявил в Truth Social, что долгосрочные кредиты помогут "осуществить мечту о собственном жилье большему числу американцев". Директор Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA) Билл Пульте также назвал этот план "возможным изменением правил игры". Однако многие аналитики предупреждают, что эта политика может иметь серьезные последствия, возможно, воссоздавая модели риска, предшествовавшие кризису 2008 года.
Уменьшение ежемесячных платежей увеличивает долговую нагрузку
Основная идея 50-летнего кредита заключается в увеличении срока погашения кредита для снижения ежемесячных платежей. Согласно расчетам нескольких организаций, для жилья стоимостью 400 000 долларов выбор 50-летнего кредита вместо 30-летнего кредита позволит покупателю сэкономить около 200 долларов в месяц.
Но цена за это высока: если процентная ставка останется на уровне 6,22%, общая сумма процентов, которую должен будет выплатить заемщик, станет больше на более чем 330 000 долларов по сравнению с 30-летним кредитом — что почти эквивалентно стоимости самого дома. Эксперты указывают, что такая структура, хотя и облегчает финансовое давление в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе увеличивает долговую нагрузку семей и задерживает накопление активов.
Совместный председатель Guggenheim Securities Джим Миллстайн утверждает, что рыночные процентные ставки не останутся неизменными из-за увеличения срока. Кредитные организации неизбежно увеличат ставки, чтобы компенсировать более высокий кредитный риск, что сведет на нет все сэкономленные средства от понижения ежемесячных платежей.
Задолженность как наследство? Покупатели рискуют оказаться в постоянном долгу
Эксперты выражают обеспокоенность тем, что продление срока кредита может привести к "вечной ипотеке". На данный момент средний возраст первых покупателей жилья в США составляет 40 лет, и если они оформят 50-летний кредит, то возместят его только к 90 годам.
Руководитель отдела государственной политики компании Cotality Пит Кэрролл прямо заявляет: "Это приведет к передаче долгов между поколениями, а не к накоплению благосостояния". Он предупреждает, что сверхдолгосрочные кредиты не только затрудняют создание чистых активов для заемщиков, но и могут усугубить риск дефолта в период экономического спада.
Кроме того, в случае непредвиденных обстоятельств, таких как безработица, развод или проблемы со здоровьем, сверхдолгосрочные ипотечные кредиты усложнят для заемщиков возможность выйти из сложной ситуации. В сравнении с этим традиционные 30-летние кредиты обеспечивают лучшую ликвидность и контроль над рисками.
Цены на жилье могут еще вырасти
Некоторые экономисты считают, что 50-летние ипотечные кредиты не решат проблему доступности жилья по-настоящему. Главный экономист Ассоциации риелторов Калифорнии Джордан Левин отмечает, что если продление срока кредита позволит большему числу людей собирать необходимые средства, это может поднять цены на жилье, увеличив затраты на покупку.
"Это не решение для облегчения финансового бремени, это способ отсрочить риски", — говорит Левин. В результате искусственно увеличившегося спроса может возрасти риск формирования мыльного пузыря на рынке недвижимости.
Регулирование и законодательные препятствия все еще нужно преодолеть
На самом деле, США уже пытались реализовать подобные схемы в прошлом. В начале 2000-х годов Fannie Mae предложила 40-летние ипотечные продукты, но после финансового кризиса они были запрещены регулирующими органами. В 2014 году Федеральное агентство жилищного финансирования четко запретило государственную поддержку по долговым обязательствам, срок действия которых превышает 30 лет.
Для реализации плана Трампа по введению 50-летнего ипотечного кредита необходимо изменить действующее законодательство через Конгресс. Аналитик TD Cowen Джарет Сейберг отмечает, что даже если регулирующие органы одобрят этот план самостоятельно, потребуется более года на проверку и оценку рисков.
Основатель Центра политики жилищного финансирования в Urban Institute Лори Гудман указывает, что остается неясным, захотят ли инвесторы покупать ценные бумаги, связанные с 50-летними ипотечными кредитами. Если спрос на инвестиции будет недостаточным, это может повлиять на ликвидность финансовой системы.
Вновь звучат тревожные звоны для финансовой системы
Многие эксперты вспоминают, что одной из причин финансового кризиса 2008 года была распространенность высокорисковых ипотечных кредитов. В то время низкие первоначальные взносы и субстандартные кредитные продукты загнали многих покупателей в ситуацию, когда они не могли погасить свои кредиты, что в конечном итоге привело к системному риску.
Экс-чиновник Министерства финансов США по вопросам реструктуризации Миллстайн предупреждает: "История уже доказала, что попытки скрыть проблему доступности с помощью сверхдолгосрочных кредитов часто заканчиваются катастрофой".
В этом контексте появляется все больше призывов к правительству сосредоточиться на улучшении предложения жилья, стабилизации процентных ставок и снижении инфляции, а не на увеличении срока кредитования. Как отметил экономист Realtor.com Джоэл Бернер: "Истинное решение должно заключаться в нахождении баланса между ценами и доходами, а не в том, чтобы обременять американцев долгами на полвека".
