Vào thứ Tư giờ miền Đông Mỹ, Tổng thống Trump trên nền tảng xã hội Truth Social của mình đã thông báo rằng ông đang "xem xét rất nghiêm túc" việc đẩy mạnh Fannie Mae và Freddie Mac niêm yết trở lại. Ông cho biết sẽ thảo luận kế hoạch liên quan với Bộ trưởng Tài chính Scott Beuscent, Bộ trưởng Thương mại Howard Lutnick và Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) William Pulte, và sẽ đưa ra quyết định "trong tương lai gần".
Trump nói: "Fannie Mae và Freddie Mac hiện đang hoạt động tốt và dòng tiền dồi dào, có vẻ như bây giờ là lúc để đưa chúng trở lại thị trường."
Bối cảnh: Quá trình giải cứu "hai công ty nhà đất"
Fannie Mae và Freddie Mac được thành lập lần lượt vào các năm 1938 và 1970, là nền tảng chủ chốt của thị trường vay thế chấp nhà ở Mỹ, hỗ trợ gần 70% thị trường vay thế chấp. Mặc dù không cho vay trực tiếp, nhưng qua việc mua các khoản vay và đóng gói chúng thành chứng khoán, chúng nâng cao đáng kể khả năng có sẵn tài chính để mua nhà.
Tuy nhiên, trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, hai công ty này rơi vào tình trạng thua lỗ nghiêm trọng, và để tránh rủi ro hệ thống, chính phủ liên bang đã can thiệp và bơm vốn lên tới 1.875 tỷ USD. Từ đó, Fannie Mae và Freddie Mac nằm trong trạng thái "bảo trợ", bị giám sát toàn diện bởi Cục Tài chính Nhà ở Liên bang. Năm 2010, cổ phiếu của hai công ty này buộc phải rút niêm yết và chuyển sang giao dịch tại thị trường OTC.
Mặc dù sự can thiệp của chính phủ đã ổn định thị trường, nhưng hơn một thập kỷ "dưới quyền quản lý" cũng bị coi là cản trở cơ chế thị trường. Trong nhiệm kỳ đầu tiên, Trump đã nỗ lực thúc đẩy tư nhân hóa "hai công ty này", nhưng không thành công. Việc lần này đưa ra lại vấn đề đã gây sự quan tâm mạnh mẽ từ thị trường và các tầng lớp chính sách.
Phản ứng lạc quan của thị trường, giá cổ phiếu liên tục thiết lập đỉnh cao
Từ khi Trump đắc cử hồi năm ngoái, kỳ vọng tư nhân hóa "hai công ty nhà đất" đã tăng lên, giá cổ phiếu của Fannie Mae và Freddie Mac trên thị trường OTC liên tục tăng trưởng. Vào tháng 1 năm nay, sau khi FHFA phát hành hướng dẫn mới, giao quyền cuối cùng hủy bỏ bảo trợ cho Bộ Tài chính, giá cổ phiếu của "hai công ty" từng tăng gần 30% trong một ngày, lập kỷ lục mới trong năm năm.
Nhà đầu tư nổi tiếng Bill Ackman trước đó cũng dự đoán rằng, dưới sự lãnh đạo của chính quyền "Trump 2.0", hai công ty này có thể hoàn tất tư nhân hóa và niêm yết trở lại vào khoảng năm 2026.
Tranh cãi về tư nhân hóa: Giải phóng sức sống thị trường hay tăng chi phí vay mua nhà?
Những người ủng hộ cho rằng, tư nhân hóa "hai công ty" sẽ giúp giảm rủi ro cho người nộp thuế, nâng cao hiệu quả của thị trường tài chính nhà ở. Một số cố vấn kinh tế của chính quyền Trump cho rằng, điều đó sẽ tăng cường quyền tự chủ của doanh nghiệp và khôi phục hoạt động thương mại hóa bình thường.
Nhưng những người phê phán cảnh báo rằng, tư nhân hóa có thể khiến nhà đầu tư đánh giá lại rủi ro của các chứng khoán hỗ trợ vay thế chấp (MBS) do "hai công ty" phát hành, qua đó dẫn đến lãi suất vay mua nhà tăng. Trong bối cảnh lãi suất cho vay thế chấp ở Mỹ đã đạt mức cao và giá nhà tiếp tục tăng, lãi suất tăng thêm sẽ làm chi phí mua nhà tăng lên, ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường nhà ở.
Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng của công ty phân tích Moody's, đã từng cảnh báo rằng, tư nhân hóa có thể khiến các gia đình Mỹ phải chi thêm từ 1.800 đến 2.800 USD mỗi năm cho vay thế chấp.
Thái độ thận trọng của cơ quan quản lý, tác động đến lãi suất trở thành yếu tố cân nhắc chính
Bộ trưởng Tài chính Beuscent trước đó đã cho biết, bất kỳ quyết định nào về việc thoát bảo trợ của "hai công ty" sẽ ưu tiên xem xét đến ảnh hưởng lên lãi suất cho vay thế chấp. Ông nhấn mạnh: "Chỉ cần có bất kỳ chứng cứ nào cho thấy lãi suất có thể tăng lên vì điều này, chúng ta phải giữ thái độ cực kỳ cẩn trọng."
Giám đốc hiện tại của FHFA, Pulte, cũng tuyên bố rằng, mọi chính sách tư nhân hóa phải được xây dựng dựa trên "đánh giá sâu sắc về tác động đến lãi suất vay mua nhà", đảm bảo sẽ không tạo ra bất kỳ tác động tiêu cực nào đối với chi phí mua nhà của người dân.
Triển vọng: Tín hiệu chính sách có thể định hình lại con đường tài chính nhà ở
Hiện nay "hai công ty" vẫn đang dưới sự giám sát của chính phủ, việc niêm yết lại cần sự phối hợp từ nhiều phía, ủy quyền lập pháp và đánh giá thị trường. Phát biểu của Trump không nghi ngờ gì là đã gửi đi một tín hiệu chính sách mới, đánh dấu rằng cuộc cải cách hệ thống tài chính nhà ở có thể khởi động lại. Trong vài tháng tới, Bộ Tài chính và FHFA sẽ là cửa sổ chìa khóa để quan sát xu hướng chính sách, tư nhân hóa có thể thực thi hay không vẫn cần được chờ đợi thêm.
